中报观察丨中海宏洋销售修复与三四线投资刹车

观点网 面对上半年持续低迷的市场环境，利润王标签下的中海地产系企业同样面临着无法扭转的下行态势。

8月23日，中海宏洋率先发布了截至今年6月末的未经审核中期业绩公告。期内，该司在不依靠以量换价的策略下，合约销售额及销售面积较上年同期分别录得24.6%及7.7%上升，实现逆势增长。

虽然在周期波动影响更大的三四线城市，中海宏洋在销售端取得了不错的成绩。而在核心数据中，其营收、毛利及盈利数据则是随着市场及行业的低迷继续下行。

销售修复

在中海集团内部，中海发展无非是地产业务的主要载体，而中海宏洋更是地产板块中的针对三四线的分支。从已披露的销售数据上看，或许是2022年行情实在太差，今年上半年中海地产及中海宏洋的销售均较上年同期有所修复。

今年7月，中海地产发布前六个月物业销售和土地收购更新情况。1-6月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币1801.76亿元，相应的累计已售楼面面积约804万平，分别按年上升30.1%及28.3%。

中海宏洋中期数据同样显示出销售端修复的信号，期内，其完成合约销售额达人民币259.40亿元，合约面积合共214.52万平，较去年同期上升24.6%及7.7%。

在面对行业需求走弱的当下，众房企均采取以价换量的营销策略，中海宏洋的住宅平均销售价格却不降反升，较上年同期上升8.5%，至每平方米人民币1.3万元。

实现销售单价的企稳增长，对于深耕低线城市的企业来说，实属不易的同时，也为这份成绩增添了一个亮点所在。

此外，随着上半年物业合约销售额的上升，期内中海宏洋虽出现支出费用的增加，但也远低于销售增速，保持着中海系一贯的严抓支出的风格。

1-6月，该司在分销及销售费用仅同比增加9.65%，录得8.29亿元；分销及销售费用对应其合同销售额的比率，也由去年同期之3.9%进一步下降至3.5%。

据观点新媒体观察，在国资房企中，同时拥有两个上市平台并不稀奇。例如招商蛇口与招商局置地、保利发展与保利置业等，但各自为了避免同业竞争，均对各自的业务地盘有所划分。

中海地产与中海宏洋也是如此，在项目的城市分布上，前者是聚焦在一二线城的高能级城市，后者则是下沉在三四线城市之中。

在这些聚焦在下沉市场的上市平台之中，此前拥有较大的销售规模企业，在今年上半年销售均出现复苏信号。

在观点新媒体选出的观察企业中，中海宏洋及保利置业的销售较去年同期均有大幅修复，后者更是按年增长126.67%。而招商局置地及大悦城地产则是受三四线的周期影响更大，未经审核的销售数据均较上年同期进一步下滑。

对中海宏洋自身而言，下沉于三四线城市虽然在短期内完成了做大规模的目标，但在调整周期中，背后面临的危机也更加巨大。

有着三四线之王标签的碧桂园，在近期的对外公告中坦言，对2023年上半年预计出现较大的亏损表示歉意，虽然对本轮市场调整周期有所预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，对三四线及更低线城市投资比例过大。

2022年财报显示，同样深耕三四线城市的中海宏洋，其物业销售及发展分部的存货减值26.73亿元，按年增加接近10倍。或许是仍处于统计阶段，在2023年中期数据发布中，该司尚未披露存货减值的相关情况。

中海宏洋管理层曾在2022年业绩发布时的表述，在楼市走向尚未明朗之际，减值情况存在不确定性，数额很难说是大是小。

换而言之，中海宏洋管理层已经认清被刺破价格气球的三四线城市，存货贬值处于无法避免的局面，只是数额大小无法预测。

投资刹车

今年开年以来，越来越多的房企明确只布局高能级城市，碧桂园也开始重回一二线城市投资。在需求、购买力透支以及库存高企之下，三四线投资退潮已无法避免。

而面对市场下行带来的业绩核心指标下降，中海宏洋在投资端保持稳健的风格，继续投资基本面较好的城市并削减整体投资烈度，以待寻找到更好的投资标的。

今年上半年，中海宏洋收入较同期减少8.8%，至271.72亿元。期间的毛利按年减少19.20%，至44.35亿元；毛利率继续下行2.1个百分点，录得16.3%。

观点新媒体了解到，由于毛利的较大降幅，报告期内，该司经营溢利较去年同期下降27.9%，为32.73亿元；归母净利润也同样按年减少29.8%，录得17.19亿元。

不难看出，以往追规模下的土地质量开始反噬中海宏洋的业绩表现。而对于过去半年充满挑战的市况，中海宏洋于年报中指出，将审慎研判市场以持续提高土地储备的质量。

在2022年业绩投资会中，中海宏洋管理层曾指出，希望今年的投资能够与去年持平或是略有增加。而从目前的情况来看，收缩投资是整个中海系的面对调整周期的共同方法。

根据已披露的数据，中海地产上半年北京、成都、广州、深圳、天津等城市，扩储建面187.85万平，累计应付的土地出让金377.31亿元，按年下滑28.96%。其中，接近8成的投资额是在6月单月完成的，前5月的投资动作较少。

而从中海宏洋的情况上看，减投的动作则更加明显，上半年其新增权益地价则是较同期下降超3成，达35.12%，录得35.46亿元。新获地块的城市也是以往投资过的合肥、银川，并未开拓新市场。

虽然在土地端放慢了脚步，但在投资物业的组合上，该司继续保持优化动作。

1-6月，中海宏洋新增的写字楼、购物中心等投资物业账面价值合计6.34亿元，新增楼面面积8.93万平。目前累计投资物业总楼面3303万平，其中包括6个写字楼、7个购物中心及1个长租公寓。

为解决存货问题，在报告期末，中海宏洋决定将位于常州、合肥、呼和浩特及南宁的五个商业物业由持有待售物业存货转为出租投资物业用途，以产生租金收入。

而根据已披露的租金收入则是较上年同期下滑15%，至9400万元，存货调整的成效仍有待日后经营验证。

在中海宏洋发布中期业绩当晚，中海集团同步刊送了相关数据。文章之中，图其至远，以稳求胜的8字标语占据着画面C位，求稳标签以深入中海系企业的骨髓之中。

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